Was steht in Abteilung III des Grundbuchs? Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek? Entspricht die eingetragene Grundschuld meiner aktuellen Restschuld? Warum steht eine Grundschuld noch im Grundbuch, obwohl der Kredit längst bezahlt ist? Und was passiert mit diesen Eintragungen beim Immobilienverkauf?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Abteilung III des Grundbuchs. Im Mittelpunkt stehen Grundschulden, Hypotheken, Immobilienfinanzierungen, Rangverhältnisse, Löschungen und die Bedeutung bestehender Grundpfandrechte beim Verkauf.
Abteilung III ist besonders häufig mit der Finanzierung einer Immobilie verbunden. Eingetragene Beträge sollten jedoch nicht mit einer aktuell offenen Darlehensschuld gleichgesetzt werden. Für die Verkaufsabwicklung kommt es darauf an, welches Recht eingetragen ist, wem es zusteht und welche Forderungen gegebenenfalls noch abgesichert werden.
Kurz zusammengefasst
In Abteilung III des Grundbuchs werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie die sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen.
In der heutigen Finanzierungspraxis ist insbesondere die Grundschuld von großer Bedeutung. Banken nutzen sie häufig als Sicherheit für Immobilienkredite.
Wichtig für Eigentümer: Der im Grundbuch eingetragene Grundschuldbetrag ist nicht automatisch die noch offene Darlehensschuld. Grundschuld und Darlehensforderung sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Auch nach vollständiger Rückzahlung eines Kredits verschwindet eine Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Soll sie gelöscht werden, sind dafür die erforderlichen Erklärungen und ein entsprechendes Grundbuchverfahren notwendig.
Grundbuch Abteilung III – in 30 Sekunden erklärt
- Abteilung III enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.
- Bei Immobilienfinanzierungen ist die Grundschuld besonders verbreitet.
- Eine Grundschuld dient häufig als Sicherheit für ein Bankdarlehen.
- Grundschuldbetrag und aktuelle Restschuld sind nicht dasselbe.
- Eine zurückgezahlte Finanzierung löscht die Grundschuld nicht automatisch.
- Beim Verkauf werden bestehende Grundpfandrechte geprüft.
- Nicht zu übernehmende Belastungen werden regelmäßig im Rahmen der Lastenfreistellung behandelt.
- Auch der Rang eines Grundpfandrechts kann von Bedeutung sein.
1. Was steht in Abteilung III des Grundbuchs?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
In Abteilung III werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die drei Abteilungen des Grundbuchs haben unterschiedliche Aufgaben. Während Abteilung I insbesondere die Eigentumsverhältnisse zeigt und Abteilung II andere Belastungen und Beschränkungen enthält, ist Abteilung III den sogenannten Grundpfandrechten vorbehalten.
§ 11 der Grundbuchverfügung nennt ausdrücklich Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.
Für Immobilieneigentümer ist in der Praxis besonders häufig die Grundschuld relevant, weil sie regelmäßig zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung eingesetzt wird.
Beim geplanten Verkauf sollte deshalb frühzeitig geprüft werden, welche Eintragungen in Abteilung III vorhanden sind.
2. Was ist eine Grundschuld?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das häufig zur Absicherung eines Immobilienkredits auf einem Grundstück eingetragen wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 1191 BGB beschreibt die Grundschuld als Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass zugunsten des Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.
In der Finanzierungspraxis wird die Grundschuld häufig zugunsten einer Bank bestellt. Sie dient dann als Sicherheit für Forderungen, die in einer Sicherungsvereinbarung näher bestimmt werden.
Werden die gesicherten Forderungen unter den rechtlichen Voraussetzungen nicht erfüllt, kann die Grundschuld eine Verwertung des belasteten Grundstücks ermöglichen.
Deshalb ist die Grundschuld für Banken ein wichtiges Instrument bei der Immobilienfinanzierung.
3. Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Hypothek ist rechtlich an eine Forderung gebunden. Die Grundschuld setzt dagegen nach § 1192 BGB keine Forderung voraus.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beide Rechte können der Kreditsicherung dienen, funktionieren rechtlich jedoch unterschiedlich.
Nach § 1113 BGB besteht die Hypothek zur Befriedigung wegen einer dem Gläubiger zustehenden Forderung.
Bei der Grundschuld ist diese unmittelbare rechtliche Bindung an eine bestimmte Forderung anders ausgestaltet. § 1192 BGB stellt ausdrücklich klar, dass die Grundschuld keine Forderung voraussetzt.
Wird eine Grundschuld zur Kreditsicherung verwendet, regelt eine zusätzliche Sicherungsvereinbarung, welche Forderungen durch sie abgesichert werden sollen.
4. Ist die Höhe der Grundschuld meine aktuelle Restschuld bei der Bank?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Der im Grundbuch eingetragene Grundschuldbetrag zeigt nicht automatisch, wie hoch die aktuell noch offene Darlehensschuld ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dieser Punkt führt bei Eigentümern häufig zu Missverständnissen.
Angenommen, im Grundbuch steht eine Grundschuld über 200.000 Euro. Daraus lässt sich nicht ableiten, dass der Eigentümer seiner Bank aktuell noch genau 200.000 Euro schuldet.
Die Darlehensschuld verändert sich beispielsweise durch Tilgungsleistungen. Der Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld bleibt dagegen grundsätzlich bestehen, solange keine entsprechende Änderung oder Löschung im Grundbuch vorgenommen wird.
Für einen Verkauf ist deshalb nicht allein der Grundbuchbetrag entscheidend. Zusätzlich muss geklärt werden, welche Forderungen tatsächlich noch bestehen und welche Voraussetzungen der Gläubiger für die Freigabe beziehungsweise Löschung stellt.
5. Warum steht eine Grundschuld noch im Grundbuch, obwohl der Kredit abbezahlt ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Weil eine Grundschuld durch die vollständige Rückzahlung des damit abgesicherten Darlehens nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Grundschuld und Darlehensforderung sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Deshalb kann die Finanzierung bereits vollständig zurückgezahlt sein, während die dafür ursprünglich eingetragene Grundschuld weiterhin in Abteilung III erscheint.
Für eine Löschung sind zusätzliche Schritte erforderlich. Nach vollständiger Kredittilgung kann der Gläubiger beispielsweise eine Löschungsbewilligung erteilen. Für den Löschungsantrag ist außerdem die erforderliche Zustimmung des Eigentümers notwendig.
Bei einer Briefgrundschuld muss für die Löschung zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorliegen.
6. Muss eine Grundschuld vor einem Immobilienverkauf gelöscht werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht zwingend schon vor dem Verkauf. Häufig wird die Löschung einer nicht zu übernehmenden Grundschuld im Rahmen der notariellen Kaufvertragsabwicklung organisiert.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine eingetragene Grundschuld bedeutet nicht, dass eine Immobilie deshalb zunächst unverkäuflich wäre.
Besteht die Grundschuld zugunsten der Bank des Verkäufers und soll der Käufer sie nicht übernehmen, wird im Rahmen der sogenannten Lastenfreistellung geklärt, unter welchen Voraussetzungen die Bank die Löschung ermöglicht.
Besteht noch eine Restschuld, kann ein entsprechender Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank des Verkäufers gezahlt werden. Der Verkäufer erhält dann den verbleibenden Kaufpreis entsprechend der notariellen Abwicklung.
Auf diese Weise kann eine noch laufende Finanzierung grundsätzlich in die Verkaufsabwicklung einbezogen werden.
7. Was bedeutet der Rang einer Grundschuld in Abteilung III?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Rang bestimmt die rechtliche Reihenfolge mehrerer Grundstücksrechte und kann insbesondere bei einer Verwertung des Grundstücks von erheblicher Bedeutung sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Auf einem Grundstück können mehrere Rechte und auch mehrere Grundpfandrechte eingetragen sein.
Diese Rechte stehen nicht automatisch gleichberechtigt nebeneinander. Ihre Rangfolge kann insbesondere darüber entscheiden, in welcher Reihenfolge Berechtigte bei einer Verwertung berücksichtigt werden.
Für eine finanzierende Bank ist ein günstiger Rang deshalb regelmäßig wichtig.
Bei bestehenden Grundschulden, neuen Finanzierungen oder Rangänderungen sollte die konkrete grundbuchrechtliche Situation durch das Notariat und die beteiligten Kreditinstitute geprüft werden.
8. Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei der Buchgrundschuld wird kein Grundschuldbrief erteilt. Bei der Briefgrundschuld existiert zusätzlich zur Grundbucheintragung ein Grundschuldbrief.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beide Varianten sind Grundschulden, unterscheiden sich aber in ihrer rechtlichen Ausgestaltung und insbesondere bei Übertragung und Löschung.
Bei einer Buchgrundschuld wird die Brieferteilung ausgeschlossen. Die Grundschuld ist dann anhand der Grundbucheintragung nachvollziehbar.
Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser ist eine wichtige Urkunde und sollte entsprechend sorgfältig verwahrt werden.
Soll eine Briefgrundschuld gelöscht werden, ist der Original-Grundschuldbrief erforderlich. Ist dieser nicht mehr auffindbar, kann die Löschung erheblich aufwendiger werden.
9. Was passiert mit einer Grundschuld beim Verkauf der Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Beim Verkauf wird geklärt, ob die Grundschuld bestehen bleiben beziehungsweise übernommen werden soll oder ob sie im Rahmen der Lastenfreistellung gelöscht wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Grundschuld verschwindet nicht allein deshalb, weil das Grundstück verkauft wird.
Ohne entsprechende Regelung würde ein eingetragenes Grundpfandrecht grundsätzlich weiterhin das Grundstück belasten.
Deshalb prüft das Notariat bei der Kaufvertragsabwicklung, wie mit vorhandenen Belastungen umzugehen ist. Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll, werden regelmäßig in die Lastenfreistellung einbezogen.
Sichert eine Grundschuld noch ein Darlehen des Verkäufers, kann der zur Ablösung erforderliche Betrag aus dem Kaufpreis direkt an dessen Kreditgeber fließen.
10. Was sollten Verkäufer in Abteilung III vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, welche Grundpfandrechte eingetragen sind, wer als Gläubiger eingetragen ist und ob die damit verbundenen Finanzierungen noch bestehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt, welche Eintragungen in Abteilung III vorhanden sind.
Anschließend sollte geklärt werden, ob die zugehörige Finanzierung noch läuft, wie hoch eine gegebenenfalls bestehende Restschuld ist und welche Unterlagen für eine spätere Löschung benötigt werden.
Bei einer bereits zurückgezahlten Finanzierung sollte geprüft werden, ob eine Löschungsbewilligung vorhanden ist. Bei einer Briefgrundschuld ist zusätzlich wichtig, wo sich der Original-Grundschuldbrief befindet.
Eine frühzeitige Prüfung kann helfen, fehlende Unterlagen rechtzeitig zu beschaffen und Verzögerungen bei der späteren Kaufvertragsabwicklung zu vermeiden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Abteilung III des Grundbuchs
Abteilung III zeigt die auf einer Immobilie eingetragenen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Für viele Eigentümer ist dabei vor allem die Grundschuld relevant.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Grundschuld und Darlehensschuld. Aus dem im Grundbuch genannten Betrag lässt sich nicht unmittelbar ablesen, wie hoch ein Immobilienkredit aktuell noch ist.
Auch eine vollständig zurückgezahlte Finanzierung führt nicht automatisch zur Löschung der Grundschuld. Beim Immobilienverkauf muss deshalb geklärt werden, welche Belastungen bestehen bleiben und welche im Rahmen der Lastenfreistellung gelöscht werden sollen.
Mein Grundsatz: Abteilung III frühzeitig prüfen. Grundschuld und Restschuld nicht miteinander verwechseln. Löschungsunterlagen rechtzeitig klären. Und bestehende Finanzierungen früh in die Verkaufsabwicklung einbeziehen.
